Le taux d’endettement correspond à la part des charges dans votre budget. Il est un indicateur qui permet aux banques de vérifier la solvabilité de l’emprunteur. Ce taux aide à évaluer votre capacité d’emprunt, votre capacité d’achat et votre mensualité de prêt maximum.
Cette donnée est donc l’une des premières choses à calculer avant de vous lancer dans un nouveau projet immobilier.
Grâce au calcul du taux d’endettement, vous estimez tout de suite la faisabilité de votre projet immobilier. Puis, il va permettre de fixer la somme d’argent que vous pouvez emprunter et le montant des mensualités de remboursements à votre charge.
Le taux d’endettement, valeur en pourcentage, est le rapport entre vos charges et vos revenus.
Lorsque vous consultez les établissements bancaires pour négocier un emprunt, la banque s’attarde sur plusieurs éléments tels que :
Dans son étude, la banque ne va pas s’arrêter là. Afin d’estimer la somme qu’elle peut vous octroyer, elle va s’intéresser à votre reste à vivre. Il s’agit du budget que vous possédez après le paiement de l’ensemble des charges du foyer. Vous vous en doutez, plus votre reste à vivre est important, plus vous aurez matière à rassurer votre banque sur votre solvabilité tout au long de votre crédit.
La réponse est assez évidente. Un prêt immobilier est extrêmement engageant pour la banque et pour l’emprunteur.
C’est pourquoi la capacité d’endettement est limitée par un taux d’endettement maximal. Afin de prévenir les situations de surendettement, les autorités financières, à travers le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), recommandent aux établissements bancaires de ne pas accorder de prêt si ce dernier entraîne, pour l’emprunteur, le dépassement du taux d’endettement maximal fixé depuis janvier 2022 à 35 %. Les organismes prêteurs pourront consentir un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à ce seuil uniquement dans des cas exceptionnels.
La tribu Immoprêt vous oriente sur les moyens de réduire votre taux d’endettement. Nous vous accompagnons dans votre projet immobilier pour vous aider à avancer avec sérénité en fonction de vos besoins et ressources.
Le taux d’endettement, valeur en pourcentage, s’obtient en divisant vos revenus fixes par vos charges fixes. Voici la formule à appliquer :
Taux d’endettement = (charges fixes / revenus fixes) x 100
Prenons un exemple. Vos revenus fixes mensuels s’élèvent à 2 800 € et vos charges fixes sont de 800 €, alors votre taux d’endettement sera de 28 % :
Taux d’endettement = (800 / 2800) x 100 = 28
Aux yeux des banques, un particulier peut atteindre un taux d’endettement maximum de 35 %. Dans notre exemple, vous pouvez donc augmenter de 7 points votre taux d’endettement.
Une fois que vous avez pris connaissance de votre taux d’endettement, vous pouvez vous intéresser à votre capacité d’emprunt. Vous allez ainsi mieux vous projeter.
Les charges à prendre en compte sont :
À savoir
Les charges liées à votre consommation énergétique (électricité, gaz et eau) n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement.
En ce qui concerne vos ressources, voici les éléments permettant de calculer le taux d’endettement :
À savoir
Les revenus suivants ne sont pas inclus dans le calcul du taux d’endettement :
Deux facteurs peuvent vous permettre d’améliorer votre capacité d’emprunt : vos revenus fixes et vos charges fixes.
Si vos revenus deviennent plus importants et que vos charges restent identiques, alors votre capacité d’endettement augmentera. Même chose si vos charges baissent tandis que vos revenus se maintiennent. À l’inverse, si vos revenus diminuent ou que vos charges augmentent, votre capacité d’endettement sera réduite.
La première chose à faire est de réaliser des économies sur vos factures (eau, électricité, téléphonie, wifi, etc.), par exemple en renégociant vos contrats.
La deuxième chose envisageable est de solder vos crédits en cours grâce, par exemple, à une épargne régulière.
La renégociation de crédit immobilier est une troisième option, si vous en avez un en cours de remboursement. Elle est recommandée en période de taux bas sur le marché. Vous pouvez alors vous tourner vers votre banque prêteuse et lui demander de revoir à la baisse le taux d’intérêt.
Pour agir efficacement sur votre taux d’endettement, le rachat de crédits peut être une solution, si votre reste à vivre est toujours confortable et que seul le taux d’endettement gêne votre projet. Aussi appelée regroupement de prêts, cette opération consiste à faire racheter par un organisme financier, autre que votre banque, l’intégralité de vos crédits en cours de remboursement.
À cette occasion, votre durée de remboursement pourra être étendue. Cela aura pour effet de diminuer la charge de vos emprunts sur votre budget mensuel. En diminuant cette charge, vous réduisez votre taux d’endettement, et donc, augmentez votre capacité d’emprunt.
Vous devez néanmoins savoir qu’un rachat de crédits augmente le coût total de votre crédit, mais en le répartissant sur une durée plus importante, vous en optimisez l’impact sur votre budget mensuel.
Un taux d’endettement supérieur à 35 % n’entraîne pas forcément de refus de la part des établissements de crédit si vous disposez de revenus et d’un reste à vivre importants.
Aussi pour certaines professions (comme celles de la fonction publique), le seuil des 35 % peut être dépassé, car les banques considèrent le risque plus faible.
Il s’agit de l’argent que vous disposez après avoir payé toutes vos charges. Cette somme doit être suffisamment importante pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transports, habillement …).
Pour avoir un aperçu de sa valeur, il suffit d’appliquer la formule suivante :
Reste à vivre = revenus – (mensualité de prêt + charges)
Le risque pour l’emprunteur est de se trouver en situation de surendettement et de ne pas pouvoir honorer le paiement de ses mensualités. Une telle défaillance provoque l’inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) qui recense les personnes en situation de surendettement.
C’est pourquoi, au-delà du taux d’endettement, la banque s’intéresse à votre situation professionnelle, à votre reste à vivre, etc.
Une fois que vous avez connaissance de votre taux d’endettement, vous êtes en mesure de calculer vos capacités d’emprunt et d’achat.
La capacité d’emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre bien immobilier :
Capacité d’emprunt = ((Revenus-Charges) x 33 / 100) x Durée (en mois)
La capacité d’achat est quant à elle déterminée en ajoutant à votre capacité d’emprunt votre apport personnel et d’éventuels financements aidés (PTZ, PAS) moins les frais de notaire. C’est le montant global que vous pouvez investir dans votre projet :
Capacité d’achat = Capacité d’emprunt + Apport personnel + Prêts aidés – Frais de notaire
La tribu Immoprêt a mis en place un simulateur de capacité d’emprunt et d’achat. Vous obtenez ainsi très rapidement un aperçu de l’enveloppe budgétaire totale à allouer à votre projet immobilier. Notre simulateur vous permet d’envisager plusieurs scénarios en jouant sur la durée du prêt, le montant du taux de crédit immobilier et la somme de l’apport personnel.
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* Taux fixe national hors assurance et selon dossier.
Exemple représentatif pour un montant emprunté de 200 000 €. Taux débiteur fixe de 3.1 % et TAEG fixe (hors frais) de 3.46 % (taux assurance emprunteur de 0,36%) sur 15 ans. 180 mensualités de 1 450,80 € (dont 60,00 € d'assurance). Coût total du crédit (hors frais) : 61 144,45 €. Montant total dû (hors frais) : 261 144,45 €.
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